某某大廈營銷策劃方案
目 錄
引 言………………………………………………………………………………………………6
第一部分 市場調(diào)查分析………………………………………………………………………….7
1.1 濟南市整體社會環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展狀況…………………………………………………8
1.1.1地理環(huán)境概況……………………………………………………………………….8
1.1.2經(jīng)濟建設狀況……………………………………………………………………….9
1.1.3城市建設與發(fā)展狀況……………………………………………………………….10
1.2 濟南市房地產(chǎn)總體市場分析…………………………………………………………….11
1.2.1 濟南房地產(chǎn)整體市場簡析………………………………………………………….11
1.2.2濟南寫字樓市場分析……………………………………………………………….13
1.2.2.1 寫字樓物業(yè)開發(fā)建設情況…………………………………………………….13
1.2.2.2價格統(tǒng)計……………………………………………………………………….15
1.2.2.3 銷售狀況……………………………………………………………………….17
1.2.2.4 產(chǎn)品結構分析………………………………………………………………….18
1.2.2.5 小結…………………………………………………………………………….19
1.3 項目片區(qū)市場分析…………………………………………………………………….20
1.3.1交通狀況便利……………………………………………………………………….20
1.3.2文化氛圍濃厚………………………………………………………………………21
1.3.3 傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，商務氛圍不濃…………………………………………………..21
1.3.4 小結…………………………………………………………………………………23
1.4 濟南未來寫字樓市場變動趨勢分析………………………………………………..23
1.5 項目周邊樓盤調(diào)查分析………………………………………………………………24
1.5.1 濟南寫字樓主要在售項目分析………………………………………………….24
1.5.2 泉城廣場周邊寫字樓市場分析………………………………………………..26
1.6 項目競爭樓盤調(diào)查分析……………………………………………………………….27
1.6.1 出售型競爭樓盤調(diào)查分析…………………………………………………………27
1.6.2 出租型競爭樓盤調(diào)查分析…………………………………………………………27
第二部分 項目定位及形象包裝建議……………………………………………………………..29
2.1 項目分析…………………………………………………………………………………30
2.1.1 項目概況……………………………………………………………………………30
2.1.2 戶型分析……………………………………………………………………………31
2.2 項目客戶分析……………………………………………………………………………33
2.2.1 可類比項目的客戶分析…………………………………………………………..33
2.2.2 項目客源分析……………………………………………………………………..37
2.3 項目定位…………………………………………………………………………………38
2.3.1 項目定位分析……………………………………………………………………….38
2.3.2 項目定位…………………………………………………………………………….39
2.3.3 項目建議案名……………………………………………………………………….41
2.3.4 項目包裝時機及形式……………………………………………………………….42
2.3.5 售樓處建議………………………………………………………………………….42
第三部分 營銷總體思路……………………………………………………………………………43
3.1 項目總體營銷目的……………………………………………………………………….44
3.2 入市時機評估…………………………………………………………………………….44
3.3 銷售階段劃分…………………………………………………………………………….45
3.4、銷售節(jié)奏安排……………………………………………………………………………46
第四部分 價格策略………………………………………………………………………………..47
4.1 定價策略建議…………………………………………………………………………….48
4.1.1 定價邊界條件……………………………………………………………………….48
4.1.2 寫字樓部分的價格………………………………………………………………….48
4.1.3 一二層部分的價格………………………………………………………………….49
4.2 價格走勢建議…………………………………………………………………………….50
4.3 付款方式建議…………………………………………………………………………….50
第五部分 廣告推廣策略……………………………………………………………………………52
5.1 廣告訴求點重組………………………………………………………………………….53
5.2 各階段廣告戰(zhàn)略………………………………………………………………………….54
5.2.1 市場預熱期工作…………………………………………………………………….54
5.2.2、第一熱銷期工作……………………………………………………………………56
5.2.3 調(diào)整期工作安排………………………………………………………………….56
5.2.4 熱銷期工作安排…………………………………………………………………….56
5.3廣告費用預測…………………………………………………………………………..57
5.4 取費標準及支付方式………………………………………………………………..57
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某某大廈營銷策劃方案